부모님으로부터 독립하여 처음으로 자취를 하게 되면 보통 임대차계약서를 쓰게 된다.
공인중개사를 통해 물건을 알아보고 집 상태를 점검한 후 임대인과 정식으로 계약서를 쓰는 거다.
아시다시피 임대차계약서 작성은 매우 중요하다.
일단 집이라는 자산 자체가 매우 비싸고, 요즘은 전세 사기 등 사기의 위험이 있기 때문이다.
만일을 위해 특약을 넣기도 하는데, 이 때문에 임대인과 갈등이 발생하기도 한다.
오늘은 임대차계약서 작성방법, 양식과 확정일자 신고 방법을 알아보자.
1. 임대차계약서란?
임대차 계약서는 임대인(집을 빌려주는 사람)과 임차인(집을 빌리는 사람) 사이의 계약을 문서로 명시한 서류다.
임대인은 임차인에게 집, 사무실 등을 사용할 수 있게 제공해주어야 하고 임차인은 그 대가로 월세/전세보증금을 지불해야 한다.
위 사진은 내가 아버지 대신 대리로 실제 계약했던 임대차계약서다.
본래 임대인과 임차인, 중개사의 서명이 들어가지만 대리인으로 한 칸이 더 있는 모습을 볼 수 있다.
보통의 임대차계약서는 위와 같이 생겼다.
2. 임대차계약서 양식
임대차계약서에는 다음과 같은 내용이 들어간다.
- 대상 물건의 정보 : 주소, 면적, 건물, 용도 등
- 계약내용 : 보증금, 계약금, 중도금, 잔금, 차임(월세)
- 기본사항 : 계약기간, 용도변경, 해지, 종료, 해제, 채무불이행, 중개보수 내용
- 특약사항 : 관리비, 이체계좌 등
위 내용을 적절히 작성하여 계약서를 쓰면 된다.
전세사기 등 부동산 거래로 인해 사기피해자가 많이 발생하자, 법무부는 주택 임대차 표준계약서를 만들어서 제공한다.
표준계약서이니 만큼 필수적인 내용을 전부 쓰게 되어 있다.
상당히 구체적이다.
법무부에서 만든 표준임대차계약서 양식이다.
hwp 파일은 직접 내용을 쓸 수 있게 되어 있고, pdf는 참고용으로 보는 파일이다.
법무부에서는 pdf 파일과 hwp파일을 비교하며 임대차계약서를 작성하길 권고한다.
pdf파일이 표준이니 보고 작성하라는거다.
파일에는 계약체결 시 주의사항, 계약갱신 거절 통지서 등의 양식도 포함되어 있다.
여러모로 도움이 되는 자료가 구성되어 있으니 반드시 읽어보도록 하자.
3. 작성 시 주의사항
1. 임차주택의 표시
보통 공인중개사를 끼고 계약하므로 소재지, 건물 용도, 면적 등은 작성하는데 어려움이 없을 것이다.
1) 계약의 종류
보통 신규 계약을 하거나 재계약을 할 텐데, 주택임대차보호법에 따라 갱신을 하는 경우도 있다.
주택임대차보호법 제6조 1항을 보면
"임대인이 임대차 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건
을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝날 때에 전 임대차와 동일한
조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같
다."
정리하면 집주인이 계약 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 "재계약 안 돼요"라고 말하지 않으면 동일 조건으로 자동 재계
약한 것으로 본다는 거다. 임차인은 계약 끝나기 2개월 전까지 재계약여부에 대해 말을 안 하면 동일하게 재계약으로 보
는 것이다.
2) 미납 국세/지방세, 선순위 확정일자 현황
임대인이 미납 세금이 있고, 이후에 세금을 체납하여 부동산이 경매/공매로 넘어가게 되면 세금이 임차인보다 우선순위이
기 때문에 임차인은 보증금을 보장받지 못하게 된다. 선순위 확정일자도 마찬가지로 나보다 선순위로 확정일자를 받은 사
람이 있으면 문제가 생길 수 있으니 미리 확인하고 서명까지 받으면 안전하겠다.
3) 확정일자 부여란
임대차 계약을 한 후 거주 동행정복지센터에서 확정일자를 확정일자 도장을 받을 수 있다.
이 도장을 칸에다 찍으라는 얘기인데, 임대차신고가 의무화가 된 이후로 임대차신고를 하면 확정일자를 따로 받을 필요가
없다.
블로그를 보는 분들은 컴퓨터를 어느 정도 할 수 있는 분들이라고 생각하고, 인터넷으로 임대차 계약 신고를 하기를 권한
다. 신고필증을 받을 수 있게 된다.
4. 정리
임대차계약이 아니어도 계약이란 게 복잡해서 머리가 아플 것이다.
걱정하지 않아도 된다.
보통 공인중개사를 끼고 계약을 하므로 중개사에게 이 서식으로 계약을 하자고 말하면 된다.
만약 과정에서 중개사나 임대인이 불편해하면 어느 조항이나 특약을 뺐으면 좋겠는지 물어보고 빼면 된다.
그것도 두렵다면 본인이 먼저 검토해 보고 몇 가지를 빼서 제안을 해도 된다.
반대로 공인중개사가 작성한 계약서와 표준임대차계약서를 비교해서 특약을 추가할 수도 있다.
표준임대차계약서가 모범답안이라고 생각하고 비교해 가면서 검토를 하는 거다.
임대차계약을 실제 해보면 이렇게 계약 요구를 했을 때 임차인이 깐깐할 것 같다며 임대인이 거래를 거절하는 사례도 있
다.
실질적으로 거래에서 표준임대차계약서에 있는 내용을 전부 다 포함하기는 어렵겠지만 보인이 생각하는 필수사항은 꼭 포
함해서 사고를 예방하도록 하자.
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